Bodenrichtwerte
verstehen: Was sagt
BORIS Thüringen?
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Bodenrichtwerte verstehen: Was sagt BORIS Thüringen?
Wenn Sie in Thüringen ein Grundstück kaufen oder verkaufen möchten, stoßen Sie schnell auf Begriffe wie Bodenrichtwert Thüringen und das Online-Portal BORIS Thüringen. Doch was sagt dieser Wert konkret über den Grundstückswert in Thüringen aus, und wo liegen seine Grenzen? In diesem Ratgeber erklären wir Ihnen Schritt für Schritt, wie Bodenrichtwerte ermittelt werden, wie Sie das Bodenrichtwert-Informationssystem BORIS Thüringen nutzen können und warum der Bodenrichtwert für ein Baugrundstück zwar ein guter Orientierungswert ist, aber nicht die ganze Wahrheit über den tatsächlichen Grundstückspreis verrät.
Was ist ein Bodenrichtwert und wie wird er ermittelt?
Ein Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens (Preis pro Quadratmeter) für ein bestimmtes Gebiet, ermittelt aus realen Kaufpreisen. Vereinfacht gesagt: Es handelt sich um einen amtlich festgelegten Durchschnittswert für unbebaute Grundstücke in einer bestimmten Lage. Gesetzlich definiert ist der Bodenrichtwert in §196 Baugesetzbuch - als Durchschnittswert pro m² Grundstücksfläche innerhalb einer sogenannten Bodenrichtwertzone. Eine solche Bodenrichtwertzone umfasst mehrere Grundstücke mit vergleichbaren Eigenschaften (z.B. gleicher Nutzungsart und ähnlicher Lagequalität). Für diese Zone wird aus den Kaufpreisen vergangener Verkäufe ein mittlerer Wert je Quadratmeter Boden ermittelt und als Bodenrichtwert festgelegt.
Die Ermittlung der Bodenrichtwerte übernehmen in Thüringen unabhängige Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Diese Ausschüsse analysieren kontinuierlich die Kaufpreissammlung der Region und beschließen alle zwei Jahre neue Richtwerte zu einem festen Stichtag. In Thüringen werden die Bodenrichtwerte üblicherweise im Zweijahres-Rhythmus erhoben - zuletzt zum Stichtag 01.01.2024 (veröffentlicht am 08.03.2024). Wichtig zu wissen: Bodenrichtwerte beziehen sich immer auf ein unbebautes Grundstück in definiertem Zustand (das sogenannte Bodenrichtwertgrundstück). In bebauten Gebieten wird also angenommen, das Grundstück wäre unbebaut - Gebäude werden für den Richtwert herausgerechnet.
Wofür braucht man den Bodenrichtwert?
Er dient als erster Anhaltspunkt, um den Wert eines Grundstücks einzuschätzen. So ist er beispielsweise eine wichtige Grundlage bei der Wertermittlung für Verkäufe oder Gutachten und wird auch von Behörden genutzt, etwa bei der neuen Grundsteuer oder für die Erbschafts- und Schenkungssteuer. Kurz gesagt: Der Bodenrichtwert schafft Transparenz auf dem Grundstücksmarkt, indem er Käufern und Verkäufern einen Orientierungswert liefert, was Boden in einer bestimmten Lage durchschnittlich kostet.
BORIS Thüringen: So funktioniert das Online-Portal
Um die Bodenrichtwerte in Thüringen einzusehen, steht Ihnen das offizielle Portal BORIS Thüringen zur Verfügung. BORIS ist die Abkürzung für Bodenrichtwert-Informationssystem und genau das bietet dieses Online-Portal: eine zentrale, kostenlose Auskunftsplattform für Bodenrichtwerte in Thüringen. Über die Website BORIS Thüringen können Sie die aktuell geltenden Richtwerte bequem abfragen und auf einer Karte ansehen. Das Portal wird vom Thüringer Landesamt für Bodenmanagement und Geoinformation bereitgestellt und umfasst alle Richtwertzonen im Freistaat Thüringen.
Wie nutzen Sie BORIS Thüringen?
Die Anwendung ist nutzerfreundlich gestaltet: Sie können entweder über eine Adresssuche (Eingabe von Gemeinde, Straße und Hausnummer) oder über Flurstücksdaten (Gemarkung, Flur, Flurstück) den gewünschten Ort finden. Anschließend zeigt BORIS Thüringen die entsprechende Bodenrichtwertzone in einer Kartenansicht an, inklusive der zonalen Abgrenzung und natürlich dem Bodenrichtwert selbst. Sie sehen also beispielsweise auf der Karte, in welcher Zone Ihr Grundstück liegt und welcher durchschnittliche Quadratmeterpreis dort gilt. Zusätzlich werden die Grundstücksmerkmale des Richtwertgrundstücks angegeben - etwa Nutzungsart (z.B. Wohnbaufläche), Entwicklungszustand (erschlossen/unerschlossen) und ggf. besondere Hinweise der Gutachterausschüsse. Diese Informationen helfen bei der Einordnung des Wertes. Bei Bedarf können Sie den Kartenausschnitt mit den Richtwerten auch als PDF-Ausdruck generieren - BORIS Thüringen bietet eine Druckfunktion an.
Was ist eine Bodenrichtwertzone?
Dabei handelt es sich um ein abgegrenztes Gebiet auf der Karte, innerhalb dessen ein einheitlicher Richtwert gilt. Die Zonen sind meist farblich markiert oder umrandet. Wenn Sie z.B. in der Kartenansicht auf Ihre Gegend zoomen, sehen Sie möglicherweise eine Markierung mit einem Wert wie z.B. „120 €/m²“. Das bedeutet: Für alle üblichen Baugrundstücke in dieser Zone beträgt der Richtwert 120 Euro pro Quadratmeter. Ihr eigenes Grundstückswert kann daraus näherungsweise berechnet werden (120 € × Grundstücksfläche in m²), aber Vorsicht: Das ist zunächst ein grober Orientierungswert, der noch nicht die Besonderheiten Ihres individuellen Grundstücks berücksichtigt - dazu später mehr.
BORIS Thüringen beinhaltet nicht nur die aktuellen, sondern auch historische Bodenrichtwerte. Sie können also beispielsweise auch Werte aus früheren Jahren einsehen (das Portal hält Daten ab etwa 2008 bereit). Dies kann interessant sein, um die Wertentwicklung in einer Region nachzuverfolgen. Insgesamt ist BORIS Thüringen eine wertvolle Informationsquelle, um sich einen ersten Überblick über die Grundstückswerte in Thüringen zu verschaffen – kostenfrei und für jedermann zugänglich.
Tipp: Das Portal BORIS Thüringen ist Teil des bundesweiten Verbunds VBORIS. Für einen schnellen allgemeinen Überblick gibt es auch BORIS-D, das deutschlandweit Bodenrichtwerte verschiedener Bundesländer in einer Anwendung zusammenführt. Doch für Detailrecherchen in Thüringen empfiehlt sich das landeseigene BORIS Thüringen Portal, da es die spezifischen Daten der Thüringer Gutachterausschüsse bietet.
Was sagt der Bodenrichtwert aus und was nicht?
Der Bodenrichtwert ist ein wichtiger Anhaltspunkt, aber kein exakter Marktpreis. Das kann nicht oft genug betont werden. Ein Bodenrichtwert ist kein Verkehrswert, sondern ein Durchschnittswert - in der Praxis weichen konkrete Grundstückspreise oft vom Bodenrichtwert ab. Warum ist das so?
Zum einen basiert der Richtwert auf vergangenen Verkäufen (historische Daten zum Stichtag) und spiegelt einen Durchschnitt wider. Konkrete Angebot-und-Nachfrage-Situationen am Markt können jedoch dazu führen, dass aktuelle Verkaufspreise höher oder niedriger liegen. Angebotspreise werden individuell zwischen Käufer und Verkäufer verhandelt und hängen von vielen Faktoren ab: z.B. wie dringend gesucht oder verkauft wird, allgemeine Konjunktur, Zinsniveau, regionale Nachfrage. Daher sind Grundstückspreise kurzfristig flexibel, während Richtwerte eher träge Durchschnittswerte darstellen.
Zum anderen und das ist noch wichtiger, bezieht sich der Bodenrichtwert immer auf ein typisiertes Grundstück der jeweiligen Zone. Besondere Merkmale Ihres individuellen Grundstücks werden vom Richtwert nicht erfasst. In der Realität gleicht jedoch kein Grundstück exakt dem anderen. Viele objektspezifische Faktoren beeinflussen den tatsächlichen Wert:
Innerhalb der Richtwertzone kann es bessere und weniger gute Mikrolagen geben. Liegt das Grundstück z.B. an einer vielbefahrenen Straße oder neben einer Lärmquelle, mindert das den Wert - solche einzelgrundstückbezogenen Umstände fließen aber nicht in den zonalen Durchschnitt ein. Umgekehrt kann ein Grundstück mit unverbaubarem Ausblick oder an einer ruhigen Ecke begehrter sein als der Durchschnitt der Zone.
Sehr große Grundstücke oder ungewöhnlich geschnittene Parzellen weichen im Preis pro m² oft vom Durchschnitt ab. Ein ungünstiger Zuschnitt (z.B. schmaler Handtuchgrundstück) kann den Preis drücken, weil die Bebaubarkeit eingeschränkt ist. Auch die Ausnutzbarkeit nach Bebauungsplan (wie viel Wohnfläche gebaut werden darf) spielt eine Rolle - ein Grundstück, das mehr Bebauung zulässt als üblich, könnte relativ mehr wert sein als der Richtwert andeutet.
Der Bodenrichtwert unterstellt in der Regel ein voll erschlossenes Baugrundstück (Anschluss an Straße, Wasser, Abwasser, Strom ist vorhanden). Ist ein Grundstück noch unerschlossen, muss ein Käufer die Erschließung erst bezahlen - entsprechend liegt der tatsächliche Kaufpreis dann unter dem Richtwert. Umgekehrt führt ein bereits erschlossenes, baureifes Grundstück in einer sonst noch unerschlossenen Gegend zu einem höheren Marktwert. (In Thüringen beziehen sich die veröffentlichten Richtwerte meistens auf baureifes Land, was bedeutet: Falls Ihr Grundstück noch nicht erschlossen ist, müssten Abschläge berücksichtigt werden.)
Hier kommen wir zu einem besonders wichtigen Punkt: Der Bodenrichtwert sagt nichts über die physische Qualität oder Tragfähigkeit des Bodens aus. Dabei können Bodenbeschaffenheit und Gelände den Wert erheblich beeinflussen. Ein ebenes, tragfähiges und leicht bebaubares Grundstück ist sehr gefragt, wohingegen ein schwieriger Untergrund (z.B. Fels, Moor, hoher Grundwasserspiegel) oder eine starke Hanglage den Grundstückswert mindert. Beispiel: Ein Baugrundstück mit 20% Hangneigung oder Altlasten im Boden wird am Markt deutlich weniger erlösen als der Richtwert der Zone vermuten ließe, weil der Käufer hohe Kosten für Erdarbeiten, spezielle Fundamente oder Bodensanierung einplanen muss. Solche Besonderheiten betreffen meist nur einzelne Grundstücke, nicht die Mehrheit in der Zone, und haben daher den Bodenrichtwert nicht beeinflusst. Das Ergebnis: Abweichungen von 20% (oder mehr) vom Richtwert sind durchaus möglich, je nachdem ob ein Grundstück deutlich vorteilhafter oder problematischer ist als der Durchschnitt.
Auch Finanzierungsinstitute nutzen Bodenrichtwerte nur als einen Anhaltspunkt. Bei einer Immobilienfinanzierung etwa schauen Banken auf den Bodenrichtwert, um eine Größenordnung zu haben, aber sie verlassen sich nicht blind darauf. In der Regel ziehen sie zusätzlich Gutachten oder eigene Bewertungen heran, da - wie oben dargestellt - der echte Marktwert durch individuelle Faktoren beeinflusst wird. Ähnliches gilt für Behörden: Für die Berechnung der Grundsteuer 2025 oder bei der Erbschaftsteuer werden Bodenrichtwerte als Basis herangezogen, aber oft pauschal angepasst (z.B. um pauschale Abschläge für wertmindernde Umstände vorzunehmen). Im Endeffekt dient der Richtwert hier als fairer Startwert, von dem aus Besonderheiten nach oben oder unten korrigiert werden können.
Warum ein Baugrundgutachten trotzdem unverzichtbar ist
Wie oben erwähnt, klärt der Bodenrichtwert nicht die Frage, wie gut Ihr Grundstück tatsächlich bebaubar ist. Zwei Grundstücke in derselben Richtwertzone mögen denselben €/m²-Wert haben, aber das eine könnte einen felsigen Untergrund besitzen oder ehemalige Kellerreste im Boden (Altlasten), während das andere schönen festen Baugrund bietet. Solche Unterschiede wirken sich massiv auf die Baukosten und damit auf den wahren Grundstückswert aus - und sie lassen sich nur durch ein Baugrundgutachten feststellen, nicht durch das Studium der Richtwertkarte.
Ein Baugrundgutachten (Bodengutachten) wird von Geotechnik-Experten durchgeführt. Dabei werden Bodenproben entnommen und analysiert, Grundwasserstände gemessen und die Tragfähigkeit des Bodens geprüft. Das Gutachten beantwortet Fragen wie: Welche Gründung (Fundamentart) ist für dieses Baugrundstück erforderlich? Gibt es problematische Bodenarten (z.B. Ton, Schluff, Auffüllungen)? Besteht Risiko von Setzungen, Hangrutsch oder Vernässung? Müssen Bodenverbesserungsmaßnahmen ergriffen werden? All das beeinflusst die Kosten des Hausbaus enorm. Ein Grundstück mit schwierigem Baugrund kann zehntausende Euro an zusätzlichen Erdarbeiten oder speziellen Gründungen verursachen - was den anfänglich günstigen Kaufpreis schnell relativiert. Der Bodenrichtwert liefert hierzu keinerlei Information, denn er nimmt ein „ideales“ unbebautes Grundstück an. Daher ist ein Bodengutachten vor dem Kauf eines Baugrundstücks oder spätestens vor Baubeginn dringend zu empfehlen.
Für Bauinteressierte in Thüringen ist die gute Nachricht: Bei seriösen Bauunternehmen wird auf das Baugrundgutachten viel Wert gelegt. So ist bei der Winkler Eigenheim-Bau GmbH & Co. KG ein professionelles Baugrundgutachten bereits im Hausbau-Angebot standardmäßig enthalten - es kostet Sie also nichts extra. Das heißt, bevor der erste Spatenstich für Ihr Eigenheim erfolgt, wissen Sie genau über die Bodenverhältnisse Bescheid. Dieses Vorgehen schützt Sie vor unliebsamen Überraschungen während der Bauphase und erlaubt eine verlässliche Kalkulation. Winkler Eigenheim-Bau arbeitet hier mit erfahrenen geologischen Instituten zusammen, sodass Sie eine fundierte Analyse Ihres Baugrundstücks erhalten.
Warum ist das so wichtig?
Stellen Sie sich vor, Sie kaufen ein Grundstück basierend auf dem Bodenrichtwert und planen Ihr Haus. Ohne Gutachten könnten im Nachhinein Probleme auftauchen: z.B. stellt sich erst beim Aushub heraus, dass der Boden nicht tragfähig ist oder alter Bauschutt im Boden liegt. Die Folge: Bauverzögerungen und erhebliche Zusatzkosten. Ein vorheriges Baugrundgutachten verhindert das, weil es die „wahre Wahrheit“ über Ihren Baugrund ans Licht bringt. In Kombination mit dem Bodenrichtwert - der den finanziellen Orientierungswert liefert - haben Sie somit alle Informationen, um den Wert Ihres Grundstücks und die zu erwartenden Kosten realistisch einzuschätzen.
Richtwert plus Gutachten = sichere Entscheidung
Bodenrichtwerte sind in Thüringen ein sehr hilfreiches Instrument, um den Wert von Bauland zu verstehen und einzuschätzen. Über BORIS Thüringen können Sie sich unkompliziert informieren und erfahren, welcher durchschnittliche Quadratmeterpreis in Ihrer Wunschlage gilt. Dieser Orientierungswert ist ein guter Startpunkt bei Kaufüberlegungen, Finanzierungsplänen oder Verhandlungen - denn er schafft Klarheit über das allgemeine Preisniveau.
Aber bedenken Sie: Der Richtwert ist nur die halbe Wahrheit. Ihren endgültigen Grundstückswert bestimmen die spezifischen Eigenschaften Ihres Grundstücks. Nur durch Prüfung vor Ort - insbesondere mittels eines Baugrundgutachtens - erfahren Sie, was Ihr Grundstück wirklich wert ist. Die Kombination aus Bodenrichtwert verstehen und professionelles Gutachten einholen ergibt die sicherste Entscheidungsgrundlage für Ihren Grundstückskauf und den folgenden Hausbau.
Zum Schluss noch ein praktischer Rat: Nutzen Sie den Richtwert als Faktenbasis in Gesprächen mit Verkäufern, Finanzierern oder Baufirmen - aber verlassen Sie sich nicht allein darauf. Ziehen Sie Fachleute hinzu, wo es nötig ist, und setzen Sie auf Anbieter, die Transparenz bieten und wichtige Leistungen wie Bodengutachten bereits inkludieren.
Sie möchten wissen, was Ihr Grundstück wirklich wert ist? Der Bodenrichtwert ist ein guter Anfang, aber das Baugrundgutachten bringt die ganze Wahrheit ans Licht. Bei der Winkler Eigenheim-Bau GmbH & Co. KG ist es bereits im Preis inklusive.
