GRZ, GFZ & B-Plan
erklärt von Winkler
Eigenheim-Bau

Er gibt unter anderem die Art der baulichen Nutzung vor (z.B. reines Wohngebiet), das Maß der baulichen Nutzung (wie groß und hoch gebaut werden darf) sowie die überbaubare Grundstücksfläche und weitere örtliche Bauvorschriften. Einfach gesagt: Im Bebauungsplan steht, welche Gebäudearten zulässig sind und wo genau sie auf dem Grundstück stehen dürfen. Diese Vorgaben sind rechtlich bindend - Ihr Bauvorhaben erhält nur eine Genehmigung, wenn es den Festsetzungen des Bebauungsplans entspricht. Andernfalls drohen Ablehnung des Bauantrags, Baustopp oder im schlimmsten Fall sogar Rückbau bereits errichteter Teile.

Möchten Sie etwa ein Haus mit zwei Vollgeschossen und rotem Satteldach bauen, der Bebauungsplan erlaubt in Ihrem Baugebiet aber nur eingeschossige Bungalows mit Flachdach, müssen Sie Ihr Vorhaben anpassen. Ohne Anpassung würde die Behörde keine Baugenehmigung erteilen. Deshalb gilt: Bebauungsplan verstehen ist der erste Schritt zum Traumhaus - noch bevor der Architekt den ersten Strich für den Entwurf setzt.

Die GRZ gibt an, welcher Anteil der Grundstücksfläche überbaut werden darf. Sie ist als Dezimalzahl angegeben. Beispiel: Eine GRZ von 0,4 bedeutet, dass Sie maximal 40 % Ihres Grundstücks mit Gebäuden und versiegelten Flächen bebauen dürfen. Auf einem 500 m² großen Grundstück dürften also höchstens 200 m² Grundfläche bebaut werden. Zur Grundfläche zählen nicht nur das Haus selbst, sondern z.B. auch die Garage oder befestigte Terrassen; kleine Gartenhäuser werden oft anteilig angerechnet. Tipp: Eine hohe GRZ (etwa 0,6 oder 0,8) erlaubt eine dichtere Bebauung, eine niedrige GRZ (z.B. 0,2) bedeutet, dass viel Freifläche unverändert bleiben muss - wichtig für Grünflächen und Regenversickerung.

Die GFZ legt fest, wie viel Geschossfläche - also die Summe aller Vollgeschoss-Flächen - Sie im Verhältnis zur Grundstücksgröße errichten dürfen. Beispiel: Hat Ihr Grundstück 500 m² und die GFZ beträgt 0,8, dann dürfen insgesamt 400 m² Wohnfläche (Geschossfläche) entstehen. Diese 400 m² können sich z.B. auf zwei Vollgeschosse mit je 200 m² verteilen. Ist nur ein Vollgeschoss erlaubt, wären GFZ und GRZ identisch. Die GFZ kann höher als die GRZ sein, wenn mehrere Stockwerke zulässig sind. Umgekehrt begrenzt die GFZ die nutzbare Wohnfläche: selbst wenn die GRZ viel Fläche am Boden zuließe, darf man nicht unbegrenzt in die Höhe stapeln. Hinweis: Steht die GFZ als Spanne (z.B. 0,3-0,6) oder mit dem Vermerk „mindestens“/„höchstens“, gibt es einen Korridor. Eine eingekreiste GFZ bedeutet häufig einen verbindlichen Wert, der nicht überschritten werden darf.

Diese Angabe (oft römische Ziffern I, II, III...) zeigt, wie viele Vollgeschosse (volle Stockwerke) Ihr Haus maximal haben darf. Eine II im Bebauungsplan heißt in der Regel, dass höchstens zwei Vollgeschosse zulässig sind (meist Erdgeschoss und ein Obergeschoss). Der Keller zählt normalerweise nicht als Vollgeschoss, ein ausgebautes Dachgeschoss zählt nur dann als Vollgeschoss, wenn es bestimmte Höhenkriterien erfüllt (laut Landesbauordnung). Wichtiger Hinweis: Ist die Geschosszahl eingekreist, muss genau diese Anzahl an Vollgeschossen gebaut werden. Beispielsweise bedeutet eine umkringelte „II“, dass exakt zweigeschossig gebaut werden muss - ein einstöckiges Haus wäre dann nicht zulässig, ebenso wenig ein dreistöckiges. Gibt es einen Bereich mit „I-II“, dürfen wahlweise ein oder zwei Stockwerke ausgeführt werden. Diese Festsetzung soll ein einheitliches Straßenbild schaffen. Achten Sie also genau auf die Schreibweise der Zahl im Plan!

Beide Begriffe betreffen den Bereich Ihres Grundstücks, in dem gebaut werden darf - das sogenannte Baufenster. Die Baugrenze (im Plan oft als gestrichelte Linie, z.B. blaue Linie, dargestellt) markiert die äußerste Linie, bis zu der Sie Ihr Gebäude ausdehnen dürfen. Ihr Haus muss innerhalb der Baugrenzen bleiben, darf diese Linie also keinesfalls überschreiten. Die Baulinie (im Plan meist als durchgezogene Linie, z.B. rote Linie) ist noch strenger: Sie gibt eine verbindliche Linie vor, auf der die Gebäudefront stehen muss. Ist z.B. eine Baulinie im Abstand von 6 m zur Straßen¬grenze festgelegt, muss Ihr Haus in exakt 6 m Abstand zur Straße gebaut werden. Die Baugrenze hingegen könnte z.B. 4 m Abstand vorschreiben - Ihr Haus muss dann mindestens 4 m von der Grundstücksgrenze entfernt sein, darf aber auch tiefer ins Grundstück hineinrücken (etwa 5 oder 6 m Abstand wären ok, solange die Baulinie es nicht anders verlangt). Merke: Baulinie = Bau muss auf dieser Linie stehen; Baugrenze = weiter darf das Haus nicht nach außen ragen. Diese Linien verhindern z.B., dass jemand seinen Bau spontan bis an den Gehweg schiebt oder wichtige Freiflächen zubaut.

Damit ist gemeint, wie Gebäude zu den Nachbarn stehen. In offener Bauweise werden Häuser mit seitlichem Abstand zum Nachbargebäude errichtet - typisch für Einfamilienhäuser mit Garten, Doppelhaushälften oder kleine Hausgruppen. Hier stehen die Gebäude frei mit Abständen, die durch Abstandsflächen geregelt sind (z.B. 3 m zum Grundstück des Nachbarn). Geschlossene Bauweise bedeutet, dass Gebäude direkt an der Grundstücksgrenze aneinandergebaut werden dürfen oder sollen, meist entlang der Straße. Klassische Beispiele sind Reihenhäuser oder Blockrandbebauung, wo Haus an Haus ohne seitliche Lücken gebaut ist. Im Bebauungsplan ist oft „o“ (offen) oder „g“ (geschlossen) vermerkt. Bauherren in einem offenen Baugebiet können also nicht einfach ein Reihenendhaus ohne seitlichen Abstand platzieren, und umgekehrt darf in geschlossener Bauweise keine große Lücke zwischen den Häusern klaffen. Diese Vorgabe sorgt für ein einheitliches Erscheinungsbild und regelt auch den Brandschutz-Abstand.

Viele Bebauungspläne schreiben die gestalterischen Details des Daches vor. So kann die Dachform festgelegt sein - etwa Satteldach (SD), Walmdach (WD), Flachdach (FD) oder Pultdach (PD). Oft ist auch eine Spanne für die Dachneigung (DN) angegeben, z.B. DN 30°-45° bedeutet, das Dach muss zwischen 30 und 45 Grad geneigt sein. Manchmal ist sogar eine genaue Neigung vorgeschrieben, z.B. SD 30° erlaubt nur Satteldächer mit exakt 30° Neigung. Die Firstrichtung schließlich gibt die Ausrichtung des Dachfirsts vor - also in welche Richtung die „obere Dachkante“ verläuft. Im Plan wird die Firstrichtung häufig durch einen Doppelpfeil symbolisiert. Zum Beispiel kann festgelegt sein, dass der First parallel zur Straße ausgerichtet sein muss. Warum ist das wichtig? So wird erreicht, dass alle Häuser einer Straße die gleiche Dachausrichtung haben (kein Giebel zeigt ungewollt nach vorne, wenn es nicht ins Straßenbild passt). Für Sie bedeutet es: Planen Sie Ihr Haus so, dass der Dachfirst die richtige Orientierung hat - z.B. First von Ost nach West, falls parallel zur Straße verlangt ist. Übrigens kann die Dachausrichtung auch praktische Auswirkungen haben, z.B. auf die Belichtung des Dachgeschosses oder Solarenergie-Nutzung.

Diese Maße definieren die vertikalen Grenzen Ihres Hauses. Die Traufhöhe (TH) ist die Höhe der Traufe, also der Linie, an der das Dach auf die Außenwand trifft - oft gleichbedeutend mit der Oberkante der Außenwand bzw. der Regenrinne. Die Firsthöhe (FH) ist die Höhe des Dachfirsts, also der oberste Punkt des Daches. Beide Werte werden im Bebauungsplan meist als Maximalhöhen in Metern angegeben (z.B. „TH max. 3,5 m“, „FH max. 9 m“). So wird sichergestellt, dass kein Bauwerk die Nachbarn durch übermäßige Höhe erdrückt. Beispiel: Traufhöhe 3,5 m begrenzt die Wandhöhe - das spricht für ein 1½-geschossiges Haus (Erdgeschoss + Dachgeschoss mit Schrägen). Firsthöhe 9 m könnte dazu passen - höher darf der Giebel nicht ragen. Wichtig: Ist ein Höhenwert eingekreist im Plan, muss er exakt eingehalten werden. Ist er nicht umkringelt, gilt er als Obergrenze. Die Bezugshöhe ist oft festgelegt, meist ab Oberkante Gelände oder Straße. Halten Sie sich an diese Vorgaben - wer z.B. den Dachboden später ausbauen will und dafür die Firsthöhe überschreitet, bekommt keine Genehmigung. Im Zweifel sollte die exakte Höhenmessung mit dem Architekten und Vermesser abgestimmt werden.