Bauabnahme
verweigern bei
Mängeln

Eine tragende Wand fehlt oder ist falsch positioniert, die Statik ist fehlerhaft, eine Heizung funktioniert nicht richtig - all das sind gravierende Mängel, weil sie die Nutzung des Hauses erheblich beeinträchtigen.

Kleine Risse im Putz, Kratzer auf Fensterscheiben oder leicht schief verlegte Fliesen. Solche Schönheitsfehler sind ärgerlich, aber meist rein optisch und beeinträchtigen die Funktion des Hauses nicht.

Wurden anerkannte technische Normen missachtet, etwa eine fehlende Abdichtung im Keller, spricht man auch von einem Mangel. Das kann Folgeschäden wie Feuchtigkeit oder Schimmel begünstigen.

Ein Beispiel ist, wenn statt der vereinbarten dreifach verglasten Fenster nur doppelt verglaste eingebaut wurden. Hier weicht die Beschaffenheit vom Vertrag ab - ein klassischer Baumangel.

Liegen wesentliche Mängel vor, die die Nutzung erheblich einschränken oder gefährliche Sicherheitsrisiken darstellen, dürfen Sie die Abnahme bis zur Mängelbeseitigung aufschieben. Beispiele: ein undichtes Dach, das Dachboden und Wände durchnässt, eine defekte Elektrik, die Brandgefahr bedeutet, oder ein nicht funktionierendes Heizsystem im Winter. Solche Mängel machen das Gebäude praktisch unbewohnbar oder unbrauchbar, bis sie behoben sind.

Ist das Bauwerk nicht fertiggestellt, können Sie ebenfalls verweigern. Zum Beispiel, wenn vereinbarte Teile des Hauses fehlen (etwa ein ganzes Geschoss, bestimmte Räume oder die Sanitärinstallation sind unvollständig). In der Praxis wird die Abnahme erst nach kompletter Fertigstellung durchgeführt - vorher besteht kein Anspruch des Bauunternehmers auf Abnahme.

Wenn zentrale Vertragsbestandteile nicht erfüllt sind - z. B. es wurde ein anderer Haustyp gebaut als bestellt, oder erhebliche Maße stimmen nicht - dann liegt ein wesentliches Problem vor. Hier ist die Abnahme zu verweigern, bis eine vertragstreue Ausführung erreicht ist.

Stellt ein Mangel die Standfestigkeit des Gebäudes in Frage (fehlerhafte Statik, Setzrisse) oder gefährdet er die Gesundheit (schwere Schimmelbildung durch Baufeuchte, giftige Materialien), gilt das als wesentlicher Mangel mit Sicherheitsrisiko. In solchen Fällen sollten Sie keinesfalls abnehmen, bevor die Probleme behoben sind.

Beweissicherung ist das A und O. Sobald Sie einen Mangel entdecken, halten Sie ihn schriftlich und mit Fotos fest. Am besten nutzen Sie eine Mängelliste oder ein Abnahmeprotokoll. Notieren Sie genau, wo und was nicht in Ordnung ist (z. B. „Riss im Putz, Wohnzimmer Nordwand, ca. 10 cm“) und wann Sie es festgestellt haben. Je genauer die Beschreibung, desto besser. Tipp: Gehen Sie schon vor der Abnahme mit einem Plan durchs Haus und kontrollieren jeden Raum und jedes Gewerk systematisch (Checklisten helfen dabei). So vermeiden Sie, dass offensichtliche Fehler übersehen werden.

Melden Sie die festgestellten Mängel unverzüglich dem Bauunternehmen und fordern Sie eine Nachbesserung. Das geschieht idealerweise schriftlich per Mängelanzeige/Mängelrüge, damit Sie einen Nachweis haben. Setzen Sie eine angemessene Frist zur Beseitigung der Mängel und kündigen Sie an, dass Sie bis zur Behebung die Abnahme verschieben oder nur unter Vorbehalt durchführen. Wichtig: Bleiben Sie sachlich und konkret. Listen Sie alle Mängel auf, fügen Sie Fotos bei, und beziehen Sie sich auf den Bauvertrag und Ihr Recht auf ein mängelfreies Werk.

Sollte es sich um wesentliche Mängel handeln, zögern Sie nicht, den Abnahmetermin zu verschieben, bis die Probleme gelöst sind. Sicherheit geht vor! Handelt es sich um überschaubare Mängel, können Sie die Abnahme des Hauses mit Mängeln trotzdem vornehmen, aber unbedingt unter Vorbehalt (wie oben beschrieben). Notieren Sie alle Mängel im Abnahmeprotokoll und erklären Sie schriftlich, dass Sie die Abnahme nur mit dem Vorbehalt der Mängelbeseitigung erklären. So sichern Sie Ihre Rechte. Unterschreiben Sie kein Protokoll, in dem Mängel fehlen oder das aussagt „Haus ohne Mängel abgenommen“, wenn das nicht der Wahrheit entspricht. Bestehen Sie darauf, jedes Problem aufzuführen - auch kleine, um Streit in der Gewährleistungszeit zu vermeiden.
Falls der Bauunternehmer Druck macht: Bleiben Sie freundlich, aber bestimmt. Sie haben das Recht, eine ordentliche Abnahme durchzuführen. Notfalls verschieben Sie den Termin um ein paar Tage, um einen Sachverständigen hinzuzuziehen (siehe nächster Schritt). Lieber etwas Verzögerung als ein unrechtsicherer Schnellschuss.

Ein detailliertes Abnahmeprotokoll ist Ihr bester Freund bei der Bauabnahme. Halten Sie darin fest: alle Mängel (mit Beschreibung), Ihren Vorbehalt, vereinbarte Fristen zur Behebung und ggf. welche Zahlungen einbehalten werden. Das Protokoll sollte von Ihnen und vom Bauleiter/Unternehmer unterschrieben werden. Damit besteht Einigkeit über den Zustand des Hauses und das weitere Vorgehen. Wichtig: Lassen Sie keine mündlichen Versprechen „Wir kümmern uns später darum“ gelten - alles gehört ins Protokoll! Was nicht drinsteht, könnte später verlorengehen. Führen Sie am besten auch privat Tagebuch über den Bauablauf: Notieren Sie Gespräche, Telefonate oder Auffälligkeiten. Diese Aufzeichnungen helfen, falls es doch zum Streit kommt.

Ziehen Sie frühzeitig einen Bausachverständigen hinzu. Ein unabhängiger Gutachter kann schon bei der Bauabnahme oder sogar davor Mängel erkennen, die Laien übersehen würden. Er bewertet, wie schwerwiegend ein Mangel ist, schätzt die Kosten der Behebung und hilft Ihnen, Ihre Rechte durchzusetzen. In Thüringen - wie überall - lohnt es sich, einen erfahrenen Sachverständigen (z. B. vom Bauherren-Schutzbund oder der Architektenkammer) zu engagieren. Die Kosten von vielleicht 500-1.000 € sind gut angelegt, wenn teure Folgeschäden oder Rechtsstreitigkeiten vermieden werden können. Ein Sachverständiger an Ihrer Seite gibt Ihnen als Bauherr das nötige Selbstvertrauen, auch gegenüber Profis auf der Bauseite Ihre Interessen zu vertreten.